С декабря прошлого года российское правительство ищет пути решения проблемы растущих просрочек по ипотечным кредитам. Долги заемщиков постепенно растут, и среди них появляется все больше безнадежных. Все чаще заложенное жилье продают с торгов.

Чтобы не повторять заокеанские ошибки и не плодить бездомных, была разработана программа государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной ситуации.

 

Претворять в жизнь эту программу поручили главному представителю государства на ипотечном рынке – АИЖК. Около двух месяцев специалисты агентства разрабатывали стандарт требований, которым должны соответствовать претенденты на господдержку.

И вот программе дан старт. Заправляет реструктуризацией дочернее предприятие АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Реструктуризация означает рассрочку выплат по ипотечному кредиту на год вперед. Но не простым путем снижения ежемесячных выплат, а по сложной схеме возмездной финансовой помощи. "Это не подарок, а перенос уплаты платежей на будущий период", – подчеркнул Аркадий Дворкович, помощник президента России и по совместительству глава наблюдательного совета АИЖК.

По его словам, кризис не повод не платить по долгам и в нынешней трудной ситуации все должны проявит повышенную ответственность: и кредиторы, и заемщики, и государство, которое заварило кашу с ипотекой.

За кредит ответишь

С государством понятно – правительство выделило на задел АРИЖК 5 млрд рублей. С заемщиками тоже ясно: они должны шустро собрать необходимые документы, после чего их долг на год вперед будет большей частью оплачен либо за счет кредита от самого банка, либо на средства АИЖК, либо банк с агентством скинутся ему "на бедность". Для порядка заемщика обяжут платить хотя бы по 500 рублей в месяц. Андрей Языков, глава АРИЖК, объяснил, что, по расчетам специалистов, разработанная схема реструктуризации ипотечных кредитов позволит снизить ежемесячный взнос по ипотеке примерно в десять раз. Но на всякий случай установлен и верхний предел: ежемесячный взнос по реструктуризированному ипотечному кредиту не может превышать половины изначального платежа.

Самое интересное – это ответственность банков. Похоже, им придется сильно повысить свою ответственность и научиться не только запугивать заемщиков, но и договариваться с ними по-хорошему. Иначе с ними по-плохому заговорит правительство. "Если банки будут вести себя неадекватно и агрессивно, то АИЖК проинформирует об этом и Центральный банк, и Минфин", – пригрозил Аркадий Дворкович.

Речь идет о тех, кто ставит ультиматумы заемщикам и требует продать заложенное жилье вместо попыток сообща найти решение проблемы. Но содержание на балансе большого количества "отказных" кредитов еще не принесло пользы ни одному банку, и большой вопрос, поможет ли улучшить ситуацию с реализацией залогов.

"Наличие "плохих" долгов не повод для того, чтобы бежать за помощью в Центробанк и правительство – надо с ними разбираться, – предупредил помощник президента. – Если у банка такой шанс есть, то он должен его использовать".

Нарушителям кремлевского наказа не поздоровится. Если банк не воспользуется своим шансом "расшить" задолженность по ипотечным кредитам за счет реструктуризации, то такой банк, видимо, не нуждается ни в какой поддержке, – объяснил официальную позицию представитель Кремля. – И таким банкам правительство оказывать поддержку не будет. Мы в таких случаях будем отправлять их обратно, чтобы они работали с АИЖК, а не просили финансовую помощь из бюджета".

Однако сегодня многие банки при всем желании не имеют возможности договориться со своими заемщиками. Проблема в том, что за последние полгода во многих городах ипотечные подразделения крупных российских банков были закрыты. Заемщикам не с кем общаться, кроме службы безопасности. А у тех разговор простой: не платишь – в суд, к приставам, на торги!

Так что на банки в регионах надежды маловато. По словам руководителей двух главных ипотечных агентств страны, в такой ситуации должны выручать операторы АИЖК. Они могут взять на себя улаживание проблемы с кредитором, разумеется. Если он и вправду совсем бедный и несчастный...

Чтобы добавить энтузиазма кредиторам, Аркадий Дворкович пообещал, что правительственная команда по борьбе с ипотечными трудностями постарается сделать все, чтобы банкам было комфортно. "Но все же главная забота у нас не о банках, а о людях, – отметил г-н Дворкович. – Именно поэтому АРИЖК напрямую работает с людьми, а не с банками".

Первые результаты

Работа началась еще в феврале. За месяц в АИЖК на согласование поступило 426 пакетов документов. 31 человек уже воспользовался льготой, которая позволяет радикально снизить выплаты по кредиту. Отказ получили 20% обратившихся, подавляющее большинство из которых проживает в Сибири.

Андрей Языков считает, что в дальнейшем отказы будут получать не более 30% обратившихся за помощью.

АРИЖК взялось за работу поистине форсированными темпами. Всего четыре дня положено рассматривать документы на реструктуризацию, и, если будет принято решение поддержать заемщика, уже через пять дней в банк поступят первые платежи в счет его задолженности.

Кстати, могут вздохнуть спокойно заемщики, бравшие ипотечные кредиты в иностранной валюте и с плавающей ставкой, чьи выплаты по кредиту за полгода выросли вдвое-втрое. Если они захотят реструктуризировать свой кредит, больше их не будут заставлять переводить кредиты в рубли, чего не один банк все равно не смог сделать по-человечески.

Сначала проблему видели в том, что долги заемщиков в иностранной валюте, тогда как АИЖК ссужает в долг только в рублях. Но решить проблему оказалось не так уж сложно: каждый месяц в счет платежа заемщика перечисляется нужная сумма в рублях, которую конвертируют в любую из требуемых валют по курсу Центрального банка.

Однако на горизонте уже зашевелилась новая проблема. Поскольку не все обедневшие заемщики смогут воспользоваться реструктуризацией из-за несоответствия требованиям АРИЖК, банки начнут все чаще продавать заложенное жилье. Как известно, сделать это можно только по решению суда. А где суд, там и приставы. Как и кому в нашей стране продают на торгах заложенное жилье, это тема для трагедии абсурда. Стоит вспомнить случай двухлетней давности, когда трехкомнатная квартира в центре Москвы ушла за $50 тыс. Банк тогда потратил полгода, чтобы аннулировать эту роскошную сделку.

А сегодня, когда продажи жилья почти остановились из-за отсутствия спроса и по той же причине падают цены, можно себе представить, что начнет твориться. Квартиры начнут уходить с торгов не то что дешево, а совсем за бесценок. Вырученных денег будет недостаточно, чтобы закрыть долг, значит, заемщик и без жилья останется, и еще должен окажется.

Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, по этому поводу считает, что ситуацию можно смягчить, если позволить заемщику самому выбирать организацию, которая будет заниматься реализацией его квартиры. По его словам, положительный опыт подобного рода имеет Петербург. Однако нет уверенности, что в российской глубинке заемщику предоставят такую возможность. А даже если и предоставят, где гарантия, что в каждом городе найдется посредник, который будет честно защищать интересы продавца?

Больше надежды на инициативу Центрального банка, который предложил оставлятьнесостоятельных ипотечных заемщиков там, где они живут, на правах арендаторов. Тем более что через год придется куда-то селить и тех, кто, несмотря на реструктуризацию, не сможет восстановить прежний уровень доходов. Соответственно, им придется отдавать свое жилье в счет долга по ипотеке.

Аркадий Дворкович признал, что для решения проблемы снижения доходов населения реструктуризации может оказаться недостаточно. И придется решать, как поступить дальше: устраивать новую реструктуризацию или реализовать идею ЦБ с арендой.

А сейчас, по словам Александра Семеняки, главная задача как на федеральном, так и на региональном уровне, – контролировать продажи заложенного жилья, чтобы они не стали массовыми.