Логин Регистрация

Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?

Tags:

Если Вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы Ваше проживание в купленной квартире не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.


Одним из самых опасных проявлений небрежности или невнимательности покупателя при сделках с недвижимостью может стать ее покупка, с обременением правами третьих лиц. В этой статье хочется обозначить те моменты, которые несут потенциальную угрозу для Вас как покупателя, решившегося приобрести квартиру «с рук».

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Чтобы удостовериться в юридической чистоте приглянувшейся Вам жилплощади, проверкой лучше заняться с помощью специализирующегося на вопросах недвижимости юриста. Придирчивость в этом случае – не порок. Вы как покупатель рискуете потерять свои деньги, если в документации на квартиру окажутся некие несоответствия.

Перед самой инструкцией проверки квартиры, перечислим на что именно надо обращать внимание.

  1. У продавца имеются правоустанавливающие и сопутствующие документы:
    1. свидетельства о праве собственности и договора основания на каждого владельца;
    2. технический и кадастровый паспорт. Если же хотя бы одного из паспортов нет, то продавец обязан его заказать и получить.
  2. В квартире отсутствуют лица, на данный момент не прописанные, но сохранившие право проживания и после смены собственника (временно выписанные), т.е. в случае покупки квартиры с временно выписанными гражданами, они могут в ней вновь прописаться и проживать уже с новыми хозяевами.

    К ним относятся:

    • заключенные, отбывающие срок наказания;
    • военнослужащие срочной службы;
    • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
    • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
    • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.
  3. Если у Вас квартира обремененная ипотекой, то ее также можно продать. 

    Также Вам будет интересно, что есть налоговый вычет при покупки квартиры, который составляет 13% от ее стоимости и его максимальный размер 260 тысяч рублей. Читайте инструкцию по получению этой «компенсации» от государства.

  4. Квартира не имеет обременение правами третьих лиц:
    • Не сдана в аренду.

      Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.

    • Не находится в залоге.

      Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.

    • Не находится под арестом.

      Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.

    • Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)
    • Не является предметом судебного разбирательства.
  5. Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.

    Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.

  6. Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.

    При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами.

  7. Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее.

    В случае появления претендентов, они имеют право истребовать купленную квартиру через суд.

  8. Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи.
  9. Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана.

    Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать Вам квартиру, а только собственник.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры можно исключительно при помощи пакета документов (конкретизирован выше), большинство из которых предоставляет непосредственно продавец.

Никогда не спешите со сделкой, если возникает хоть малейшее промедление в процессе проверки документов. Если продавец ссылается на невнимательность, забывчивость, нехватку времени и никак не предоставляет требуемые бумаги, то очень осторожны – это не более, чем отговорки.

  1. Проверяем наличие обременения на покупаемую квартиру.

    Для проверки квартиры на обременение необходимо заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости, которую можно получить самому, без участия продавца в Регистрационной палате или в МФЦ (Многофункциональном центре). Записи в этом документе свидетельствуют о наличии или отсутствии обременения правами третьих лиц или судебных разбирательств.




  2. Проверяем историю сделок, проведенных с данной квартирой.

    Выписку из Гос.реестра об истории сделок с недвижимостью может заказать только продавец (собственник квартиры) или доверенное лицо. Выписка заказывается также в Регистрационной палате или МФЦ.

    Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.

  3. Проверяем узаконена ли перепланировка.

    Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с тех.планом, показанном в техническом паспорте, который находится у продавца. Если же планировка не соответствует тех.плану, значит перепланировка не узаконена.

  4. Продажа квартиры по генеральной доверенности.
    • Проверить доверенность.

      Если квартиру продает лицо по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована. Лучше это сделать непосредственно перед сделкой купли-продажи.

    • Обязательно проверить дееспособность и адекватность владельца квартиры.

      Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить Вам медицинские справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли он на учете или нет.

      Если продавец состоит в психоневрологическом диспансере, то у него должен быть официальный опекун, опекун же должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

      Если собственник (или один из собственников) состоит в одном из диспансеров, то сделку купли-продажи признают недействительной.

  5. Наличие прописанных и временно выписанных лиц.
    • Если есть прописанные лица, то лучше , чтобы до продажи квартиры они были выписаны.

      Продавец должен представить справку с паспортного стола, о том, что в данной квартире никто не прописан. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.

    • Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе.

      Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.

  6. Претенденты на наследство.

    Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство. В таком случае вместе с продавцом обращайтесь к нотариусу, который вел его наследственное дело, и попросите выписку из нотариальной книги, в ней должно быть четко указано, что остальные известные наследники подписали отказ в получении наследства.

  7. Согласие супруга(и).

    Если квартира приобреталась в браке, и оформлялось на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга(и).

    Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы супругов.

После покупки заветной квартиры надо туда прописаться. 

Если будете делать перепланировку в своей новой квартире, то делать это надо по закону. 

Можно ли оспорить дарственную на квартиру? Это сделать можно если есть для этого предпосылки. 

Как не купить квартиру с долгами

Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода), за телефон, домофон и интернет.

Поэтому попросите предоставить Вам справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок. Ведь если Вы купили квартиру с долгами, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому будут требовать их оплатить именно Вас. Но в свою очередь, платить по закону Вы не обязаны, но зачем лишние хлопоты и трата своих нервов.

Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателя и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.

ВНИМАНИЕ! Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после покупки, то оплатить их должен будет бывший хозяин (продавец).

Если во время изучения документации Вы заметили какое-либо несоответствие информации, то это, скорее всего, результат несвоевременной передачи данных между инстанциями, поэтому не поленитесь, обойдите все инстанции самостоятельно и уточните все на месте.

Понаблюдайте за тем, насколько охотно продавец идет Вам навстречу. То есть, готов ли он показать квартиру в удобное для Вас время, не опасается Вашей встречи с соседями, насколько аккуратен и обязателен в предоставлении необходимых документов.





Источник 
http://prozhivem.com/


Поделиться статьей


Похожие на 'Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?' статьи

Foo20140811 26106 1ne1824?1407780740

Изучаем правила рынка: аванс или задаток.

А сейчас поищем в ГК РФ какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей Таковых обнаруживается две задаток и предварительная оплата Между этими понятиями существуют различия понять которые не юристу совершенно не возможно Наиболее ч...

В категории : Общая информация о кредитах
Foo20140730 3351 1krq9f2?1407409552

Судебный приказ - понятие. Как обжаловать судебный приказ.

Понятие судебного приказа Основной вопрос который возникает у человека который получает судебный приказ это почему судебный приказ вынесли без моего участия в суде Для ответа на этот вопрос необходимо узнать порядок вынесения судебных приказов Дл...

В категории :
Foo20140731 7373 15zp97b?1407409467

Счета для физических лиц

Что такое текущий счет физического лица Счет открываемый клиенту с целью внесения и снятия наличных денежных средств перевода денежных средств на любые цели в том числе в оплату товаров услуг в том числе услуг мобильной связи счетов коммунальных ...

В категории : Счет в банке
Foo20140731 7373 ol6igb?1407409467

Как открыть расчетный счет (для ИП)

Согласно закона открывать расч тный сч т в банке индивидуальному предпринимателю не обязательно Как правило ответ на вопрос открывать или нет расчетный счет для ИП в банке зависит от вида деятельности предпринимателя Если род вашей деятельности п...

В категории : Счет в банке

Back