Ипотечное кредитование – кредитная кабала или исполнение мечты? - Obanks.ru
Логин Регистрация

Ипотечное кредитование – кредитная кабала или исполнение мечты?

Tags: Ипотека

 - - 27

Высказываемое мнение может не совпадать с точкой зрения редакции и является частным мнением автора. Высказываемое мнение является субъективным и не содержит призывов или рекомендаций брать (или не брать) кредиты или покупать (не покупать) другие финансовые продукты или услуги. 

Ипотека (от греч.hypoteka — подставка, подпорка)в древности – это столб, на котором отмечались все долги собственника земли.В этой статье мы рассмотрим ипотечное кредитование – кредитование, при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Не путать с ипотекой — одной из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Одним из наиболее часто встречающихся вопросов в моей практике является вопрос жилья: у кого жилья нет, мечтают его купить, а у кого жилье есть, мечтают его улучшить. Приведу несколько примеров:

Пример первый.Несколько лет назад, когда еще не было системы страхования вкладов, один из моих клиентов «улучшал» свое жилье: он начал с комнаты и, несколько раз улучшив свои квартиры, получив в результате в Москве жилье площадью 108 метров, кухней 16, ванной 6 метров (!).Затемон продал своюзамечательную квартиру (от чего я его отговаривал), аденьги положил в банк–для того чтобы прокрутить их и купить жилье «еще лучше».Результат неутешительный – банк прогорел со всеми его деньгами.

Пример второй.Несмотря на мои советы этого не делать, мой знакомый купил квартиру по ипотечному кредиту под 18 %годовых+ 1 % на ежегодное страхование. Когда через пару лет выплат компания, где он работал топ-менеджером, сократила ряд позиций, а он сам подпал под сокращение, выяснилось, что все эти годы он платил банку проценты, а основной долг так и не начал погашать. Результат – продажа квартиры «ниже рынка» и переезд из Москвы в ближайшее Подмосковье.

Пример третий, положительный.В2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса, и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западномокруге Москвы, условия – 70 % первоначальный взнос, ипотечный кредит под низкий процент, цена 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, сухой остаток – 2 квартиры, в трехкомнатной друг живет с семьей, а вторую – двухкомнатную –квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в 10 раз.

Почему одни люди успешно пользуются ипотечными кредитами, а другие в результате теряют и деньги, и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций.

Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35–40 % годовых, выгоден ли ему ипотечный кредит под 18 %?–Однозначно да, выгоден. Ведь он берет деньги в банке дешевле, чем если бы он их вывел из бизнеса.

Когда наемный сотрудник компании, даже топ-менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, берет ипотечный кредит, выгодна ли ему ипотека?Однозначного ответа нет. В его ситуации это риск, огромный риск, в результате которого он и его семья могут (так, к сожалению, иногда и происходит) лишиться денег и жилья.

Разберем процесс приобретения жилья и моменты, о которых важно знать.

1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Чем первоначальный взнос больше, тем выгоднее условия для вас. Пример: если у вас есть 50 % от стоимости квартиры, банк может предложить вам ипотечный кредит под 13 % годовых. Но если вы накопили 70 %, вы оформите ипотечный кредит уже под 9.9 %. Разница в 3,1 % за 20 лет- это две трети стоимости квартиры, которую вы можете или заплатить банку или направить в семейный бюджет. Вам обязательно необходимо выяснить также, возможно ли досрочное погашение ипотечного кредита или при досрочном погашении вам выставятштраф?

2. Оплата дополнительных услуг – банк, риэлтор, страхование .Среди них есть разовые, например, рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение сделки при покупке квартиры в новостройке, регистрация сделки, а есть постоянные – ведение ссудного счета (не у всех банков) и страхование. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на страхование вам потребуется каждый год примерно 1-1,2 % от остатка по кредиту.

3. Услуги риэлтора.Что вам важнее: сэкономить на услугах риэлтора, заплатить «знакомой знакомых» бабушке-риэлтору 500 долларов и возможно потерять деньги или заплатить больше, но получить квалифицированную помощь профессиональных риэлторов? Важно: по большому счету, риэлтор мало за что отвечает. Но проверить документы, чистоту квартиры и документы по сделке без него вам будет очень сложно. Услуги риэлтора стоят или определенный процент от стоимости квартиры, или фиксированную сумму. Это тоже нужно учитывать.

4. Страхование включает в себя:

- имущественное страхование;

- страхование приобретаемой квартиры;

- титульное страхование, на случай потери права собственности на объект недвижимости;



- страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Важно знать, что при страховании жизни заемщика на случай смерти или потери трудоспособности заемщикавыгодоприобретателем является Банк. По моему опыту, этот вид страхования является самым важным. Реальный пример: мужчина, менеджер известной компании, покупает по ипотечному кредиту квартиру, при этом он НЕ оформляет полис страхования жизни (сэкономил немножко, меньше 1 %). Семья – он, жена и малолетний ребенок– въезжают в квартиру, мужчина начинает сам делать ремонт, сверлит стену, сверло попадает в кабель… Жена и малолетний ребенок остаются без кормильца, банк забирает квартиру. Почему? Потому что мужчина не позаботился о своей семье и не оформил страхование жизни! Страхование жизни и трудоспособности заемщика важнее всего потому, что в том случае, если бы клиент оформил страховой полис страхования жизни, страховая компания выплатила бы ипотечный кредит банку и у его жены и ребенка осталась бы квартира.

Представьте, что вам повезло: вы заплатили риэлторам, банку, за пересчет денег, за регистрацию, за страховку… И наконец-то оформили квартиру по ипотеке! Ура! Вы думаете, что теперь у вас все стало замечательно? Вы в самом деле так думаете?

Хочешь рассмешить бога – расскажи ему о своих планах, гласит восточная мудрость. А если вы неправильно рассчитали свои силы? Берем новый кредит, перекредитуемся, потом снова… В финансовую яму можно падать бесконечно долго. Нужно понимать, что как только вы оформили ипотеку, вы взвалили на себя огромную ответственность: перед собой, перед своей семьей и перед банком. Помните тост из известного фильма: «Чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями!»? Если вы неправильно рассчитаете свои возможности – вашу ошибку вам никто не простит, особенно банк.

Для многих людей обязательства по ипотечному кредитованию превратились в кредитную кабалу. Тысячи семей с детьми лишились денег и недвижимости – домов и квартир. Это происходит не только в России, это происходит везде. Причин может быть несметное количество: временная утрата трудоспособности (болезни, травмы), постоянная утрата трудоспособности, кризисы, сокращения, увольнения, в конце концов, люди смертны, причем смертны внезапно...На Западе это понимают, а у нас– нет. Как жена может выпустить мужа на улицу без полиса страхования жизни, когда не выплачен ипотечный кредит? Что она будет делать, если он не вернется? Именно поэтому альтернативы полису страхования жизни нет! Законы рынка суровы. Если вы подписали договор ипотечного кредитования, вы обязаны его выполнять.

Внимание, опасность, альтернативные сделки!Если вы продаете свою недвижимость, вы можете потерять деньги еще в процессе оформления. Пример: продавец продает свою квартиру, чтобы на эти деньги купить жилье(улучшить свои жилищные условия). Покупатель отдает вам деньги через ячейку, куда кладет деньги третье лицо, которое покупает комнату у вашего покупателя. При альтернативных сделках существует риск, что ваших денег вы не получите. При получении денег через банковскую ячейку всегда существует вероятность (и такие случаи бывали), когда продавца оставляли без денег. Если вы оформляете ипотеку через альтернативные сделки, можно попасть в ситуацию, когда кого-то обманут (посредством банковской ячейки) и вся череда сделок может быть признана недействительной.

Схемы мошенничества описывать сложно, они всегда разные и нужно рассматривать конкретную сделку. Для того чтобы минимизировать риски, я рекомендую провести взаиморасчеты через безотзывный аккредитив.

Денежный аккредитив – именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку, содержащий поручение о выплате денег получателю в течение определенного срока. При оформлении сделок с недвижимостью я рекомендую покрытый (депонированный)безотзывный (подтвержденный) аккредитив. В этом случае покупатель депонирует на аккредитивном счете денежные средства, которые снимает продавец при предъявлении документов – зарегистрированного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Вам нужно просто предварительно позвонить в банк, договориться о встрече с менеджером по аккредитивам и он вам все подробно расскажет. В случае с аккредитивом банк является третьей стороной сделки, таким образом, вы минимизируете риски мошенничества с банковской ячейкой. Стоимость аренды банковской ячейки и стоимость открытия аккредитива если и отличаются, то несущественно.

Аннуитентные платежи.При оформлении ипотеки банк предложит какусловие погашения кредита–аннуитентные платежи.К сожалению, немногие знают, что это такое. Для наглядности приведу пример: семья из двух молодых людей взяла ипотечный кредит на 20 лет, купила квартиру, отказалась от всего – от отпусков, новой одежды, развлечений, экономила на всем и решила через двагода погасить кредит.К их удивлению, за эти двагода размер кредита не уменьшился, так как все это время они гасили только проценты по кредиту. Это и есть аннуитентные платежи.

Аннуитетными, то есть равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Поскольку при аннуитетных платежах сумма, идущая на погашение основного долга, вначале убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые периоды кредитования основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.

В качестве альтернативы можно заключить договор ипотечного кредитования с дифференцированными платежами.Дифференцированные платежи в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, то есть регулярные платежи по кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними –и ежемесячный платеж.

Сдача квартиры, приобретенной по ипотеке, в аренду.Если вы купили квартиру по ипотеке и у вас не хватает на выплаты банку, вы можете сдать квартиру в аренду, но это обязательно надо согласовать с банком и зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Иначе вам грозит как минимум штраф, как максимум – статья за незаконное предпринимательство. Заплатите налог в 13 % с доходов от аренды – и живите спокойно. Договор ипотечного кредитования- это взаимные обязательства. Если вы, не уведомив банк, будете сдавать квартриру в аренду, значит, вы нарушаете договор, и банк тоже может изменить условия, в частности, увеличить % по ипотечному кредиту.

При сдаче квартиры в аренду у вас незначительно вырастут затраты на страхование квартиры, но нужно понимать, что без страхового полиса вы рискуете остаться без денег и без квартиры.

Риски понижения цены.Вам важно понимать, что стоимость недвижимости может как расти, так и падать. Пример – Испания, где недвижимость за последние несколько лет выросла очень сильно, а теперь, когда кризис и цены падают, банки отбирают жилье по ипотеке. При этом возникает замкнутый круг: банк, получив жилье, выставляет его на продажу и цены еще больше падают.

Несколько лет назад, когда я говорил, что цены на жилье в Москве будут падать, надо мной смеялись. Теперь люди продают свою недвижимость, но уже намного дешевле, чем могли это сделать раньше.

Систематизируем плюсы и минусы ипотеки.

Минусы ипотеки.

1. Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, продавать недвижимость вы будете в убыток.

2. На достаточно долгий период времени (10–15 лет) уровень вашей жизни существенно падает. Это как иметь зарплату в 100 тысяч и самому перейти на зарплату в 30 тысяч, остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше, на отдых, на развлечения, на новые авто каждые три года, о ресторанах и вечеринках придется забыть.

3. Вы переплатите за квартиру в 2, 3 или 4 раза больше, чем она стоит. При этом стоимость недвижимости может уменьшиться в разы.

Плюсы ипотеки.

1. Вы получаете то, что хотите, здесь и сейчас.



2. Вы экономите (думаете, что экономите) на аренде жилья.

3. Вы думаете, что квартира, в которой вы живете, – ваша.

Психологическая подготовка: если в США отдавать 75 % своих доходов банку по кредитам – это нормально, в нашем случае вы должны к этому подготовить психологически как себя, так и своих близких.

Для того чтобы вы приняли решение, что вам выгоднее, внимательно проверьте цифры: однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6 миллионов рублей.Если вы будете ее сдавать, вы получите 30 тысяч рублей в месяц, что за вычетом налогов и страховки даст вам 300 тысяч рублей в год или 5 % годовых. Чтобы купить такую квартиру по ипотеке даже со взносом в 50 % под минимальный % - 10 % годовых, за 20 лет вы переплатите как минимум 3 миллиона рублей – это проценты, которые вы заплатите банку. При этом существует вероятность, что через 20 лет стоимость квартиры в Москве будет всего 3 миллиона рублей.3 миллиона процентов банку + 3 миллиона снижения цены = убыток в 6 миллионов рублей.

Таким образом, вы сами решаете – арендовать, платя всего 5 % годовых за использование объекта недвижимости, или существенно снизить свой уровень жизни, отказаться от многих радостей, рискнуть, для того чтобы через 20–25 лет (при благоприятном стечении обстоятельств), переплатив банку стоимость еще двух-трех квартир, стать полноправным владельцем своей.

Почему ипотека так популярна на Западе?

На Западе(скажем, в США), как правило, ипотека выгоднее, чем аренда. Пример: аренда дома стоит 600 долларов в месяц, а ипотека при ежемесячных платежах в 600 долларов через 20 лет дает вам возможность купить этот дом. Ставки по ипотечному кредитованию в США существенно ниже, чем в России, сегодня это 3,5 – 4 % годовых. То есть за 25 лет у американца удорожание составит 100 % стоимости квартиры (25 лет * 4 %=100 %), а в России за 25 лет удорожание составит минимум 250 % стоимости квартиры (25 лет * 10 % = 250 %), а если ставка % выше 10 % годовых, то еще больше.

Ипотечное кредитование выгодно, когда цены на квартиры быстро растут. При стабилизации цен или их снижении(а это то, что мы с вами видим сейчас), ипотека выгодна тем людям, которые зарабатывают в своем бизнесе существенно больше, чем 15 % годовых. Но все мы разные, и жизненные ситуации у нас тоже разные. Универсальных рецептов, к сожалению, нет.

Источник http://denga.ru/


Поделиться статьей


Похожие на 'Ипотечное кредитование – кредитная кабала или исполнение мечты?' статьи

Foo20140728 20545 1jfwq3s?1407409546

Правила ипотеки, или как приобрести квартиру, не угодив в кабалу

С каждым годом количество россиян прибегающих при покупке жилья к помощи ипотечных банковских кредитов неизменно растет По данным статистики объем выданных ипотечных ссуд к концу года может достичь рекордной отметки в триллиона рублей И это при т...

В категории : Ипотека
Foo20140728 20545 12h290l?1407409485

Налоговые вычеты

Уже сейчас заемщик ипотеки благодаря имущественным налоговым вычетам может вернуть до расходов на новую квартиру Но российское налоговое законодательство постоянно изменяется в пользу покупателей недвижимости Поэтому с реализацией дающегося раз в...

В категории : Ипотека
Download (5)

Почему не надо бояться кредитов?

Сложно найти человека который не жаждет комфортной жизни в собственной отдельной квартире причем не через десяток лет а прямо сейчас Купить жилье используя ипотечный кредит могут не все Но очень многие по незнанию и напрасно опасаются не существу...

В категории : Кредиты: вопрос-ответ. Советы заемщику.
Foo20140924 19941 qtmy2p?1411589324

13 ценных советов по ипотеке.

На сегодняшний день банки России предлагают ипотечное кредитование сроком до лет Естественно каждый заемщик может подобрать для себя банк с наиболее лояльными условиями Самый главный фактор на который стоит обращать внимания при выборе банка это ...

В категории : Ипотека

Back