По статистике, каждый десятый россиянин задумывается о покупке жилья. Кто-то хочет более комфортных условий и просторного жилья, кому-то хочется уйти из-под родительского крылышка, а кому-то и вовсе жить негде. Конечно же, хочется жилья собственного - строить уютное гнездышко на свой вкус, а не снимать временное жилье.

Однако, купить новую квартиру или дом не так-то просто - по крайней мере, для многих наших соотечественников. Иначе не процветал бы рынок сдачи жилья в аренду. Между тем, цены на жилье в аренду с каждым годом растут как на дрожжах, тогда как цены на квадратные метры, в частности, в Москве, как показывает статистика агентств недвижимости, в последние несколько лет стабилизировались и даже снижаются.

Так, по данным июльской статистики агентства недвижимости «Миэль», средняя цена новостроек в Москве в июле составила 220,3 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 2,5% ниже, чем в июне. В долларах цена в сравнении с июнем упала на 3,7% и составила 6737 долл. за 1 кв.м. «При этом, средневзвешенная цена предложения на квартиры в самых бюджетных новостройках Москвы - эконом-класса - составляет 101,7 тыс. рублей за кв.метр (-2,1% в течение месяца)», - говорится в исследовании компании «Миэль». Между тем, снять однокомнатную квартиру без каких-либо излишеств на окраине Москвы можно, как минимум, за 30 тыс. рублей, и то, если повезет. Чем лучше условия, которые предлагаются в сдаваемой квартире, тем дороже за нее заламывают цены хозяева.

Получается, если покупать однокомнатную квартиру эконом-класса, к примеру, метражом 40 кв. м, то стоить она будет порядка 4 млн рублей. Благо еще, если состояние квартиры позволяет вселиться сразу же по приобретению. А если без ремонта не обойтись? А как быть, если денег на квартиру нет даже для первого взноса - ведь именно такая категория россиян превалирует среди тех, кто пытается решить для себя дилемму - брать ипотеку или снимать квартиру?

Многие россияне боятся ипотеки, главным образом, опасаясь таких непредвиденных ситуаций, как потеря работы или трудоспособности на какой-то период времени. Это зачастую и становится определяющим в решении платить арендатору (с ним легче договориться), а не подписываться на ипотечный кредит в банке. Теряя платежеспособность, должник теряет и квартиру, и все деньги, уже внесенные за нее и оказывается на улице - так ли это?

«Насчет того, с кем проще договориться, с арендодателем или с банком-кредитором, вопрос спорный», - не соглашается начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «В случае с арендодателем ему проще выгнать арендаторов и найти новых, чем вникать в проблемы с оплатой. Банк же, напротив, не заинтересован в выселении и реализации квартиры и всегда готов идти на определенные уступки, если заемщик оказывается в сложной финансовой ситуации – предлагать реструктуризацию, рассрочку и прочие инструменты. Нужно обязательно помнить, что лучше раньше обратиться в банк и заявить о своих проблемах, чем тянуть до последнего, когда ситуация становится критической».

Но главное, в чем заверил нас Р. Слободян, так это в том, что при потере платежеспособности у клиента всегда есть выбор: либо договориться с банком, либо если есть понимание, что платежеспособность уже не восстановится в прежнем объеме, обратиться в банк с предложением о реализации квартиры из-под залога. В этом случае у заемщика появляется возможность реализовать самостоятельно квартиру по рыночной цене и на оставшиеся после продажи и погашения кредита деньги купить себе недвижимость меньше или в другом районе.

Все это вопросы финансовой грамотности населения, уверен эксперт. В России у многих людей существует стереотип, что банк никогда не прислушивается к заемщику и готов в любой момент отнять имущество, находящееся в залоге. На самом деле это далеко не так. Банки прибегают к обращению взыскания на недвижимость только в крайних случаях, когда заемщик либо вообще не выходит на связь, либо не готов идти ни на какие уступки. Но даже в этом случае многие вопросы удается решать во внесудебном порядке.

Мы попытались рассчитать на ипотечном калькуляторе на сайте «РБК Недвижимость», во сколько нам реально обойдется данная квартира, стоимостью в 4 млн. руб., если взять ипотечный кредит. Какова будет сумма переплаты за кредит, каковы будут ежемесячные платежи в зависимости от срока кредитования и при нулевом первом взносе без залогового имущества.

Хотя банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса и залогового имущества не очень много, но они все же есть, и даже из числа крупнейших. Понятно, что процент кредита будет при таких условиях выше, чем с первоначальным взносом.

Так вот, оказывается, оформляя ипотеку под 15% без залогового имущества и первоначального взноса на 10 лет, мы должны ежемесячно выплачивать по 64 тыс. 534 руб., а переплата по процентам за кредит составит 3,7 млн рублей. Значит, в итоге квартира обходится не 4 млн. рублей, а почти вдвое больше - порядка 7,74 млн рублей.

Если оформить ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платеж при всех прочих тех же условиях составит 55 тыс. 983 руб., а полная переплата по процентам за кредит возрастет до 6, 1 млн рублей. Если же брать ипотеку на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 50 тыс. 578 руб., а переплата по процентам превзойдет 14 млн рублей, то есть стоимость квартиры составит 18 млн рублей.

Безусловно, имея возможность внести первый взнос в размере 10-15% от стоимости квартиры, можно сократить и размер ежемесячных выплат по кредиту, да и переплату за него. Для той же квартиры, внеся, скажем 10% стоимости, или 400 тыс. рублей, процент по кредиту уже может снизиться до 12-12,5%. Допустим, процент кредита 12%, тогда ежемесячный платеж составит 51 тыс. 650 рублей, а переплата по процентам порядка 2,6 млн руб. При кредите на 15 лет ежемесячный платеж снизится до 43 тыс руб., а переплата возрастет до 4,2 млн руб. При кредите на 30 лет ежемесячно нужно будет выплачивать по 37 тыс. руб. с общей переплатой по кредиту 9, 7 млн рублей.

Между тем, оформляя ипотечный кредит, нужно учесть еще ряд затрат, сопутствующих процессу оформления. Как рассчитать реальную стоимость ипотечного кредита, включая все комиссии и все расходы при получении кредита? Каковы дополнительные расходы при получении ипотечного кредита? Разобраться в этих вопросах нам помог начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. Расходы можно разделить на 3 составляющие:

1. Страхование – в среднем 0,6% от суммы займа;
2. Оценка недвижимости в независимой компании – в среднем 5 тыс. руб. для квартиры и 15 тыс. руб. для загородной недвижимости;
3. Расходы по проведению сделки – аренда ячеек или открытие аккредитива для расчета между контрагентами (3000 руб.), услуги нотариуса (доверенности, составление ДКП, расписки и прочее – 7000 руб.), оплата гос. пошлины за регистрацию в регистрационной палате – все в сумме в среднем порядка 10000 руб.

Но не все из этих расходов появятся обязательно в каждой конкретной сделке, поясняет эксперт.

Ну что же, приведенные цифры говорят сами за себя. Иметь собственный дом - это же мечта буквально каждого живущего на Земле человека. Однако, не каждый может себе его позволить. На сегодняшний день как бы высоки ни были цены на жилье в наем, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту все равно их превосходят.

С другой стороны, конечно же, всегда жаль тех денег, которые выброшены на ветер - в карман хозяину квартиры, в которой вы живете. Скажем, за десять лет, платя по 30 тыс. рублей в месяц, вы в общей сложности выложите 3,6 млн руб., за 15 лет - 5,4 млн руб., а за 30 лет - 10,8 млн руб.

Получается, что отказавшись от приобретения квартиры, стоимостью в 4 млн руб., которая обходится в 7,4 млн рублей при ипотеке без первого взноса под 15% годовых, за 10 лет вы выбросили на ветер половину ее стоимости. Иными словами, те проценты, которые вы бы переплатили банку за свою собственную квартиру, отдали чужому человеку за проживание в чужом жилье.

На мой взгляд, вопрос упирается в то, имеет ли человек, или семья, доход, позволяющий взять ипотечный кредит. Если да, то, конечно же, нужно стремиться к приобретению собственной квартиры или дома. В конце концов - это инвестиция в недвижимость, а не потерянные деньги. Может, и не всегда удачная, но, тем не менее, инвестиция.

В заключение, пара советов тем, кто готовится приобрести новое жилье. При выборе валюты для ипотеки, определите степень риска, на которую вы готовы пойти при получении кредита. Если брать рубли, то риска зависимости от валютного курса нет. Однако валютные кредиты предлагаются по ставкам значительно выгоднее, чем рублевые. Разница в ставках в Нордеа Банке, например, достигает 4%. Таким образом, если Вы берете небольшой кредит и понимаете, что готовы погасить его достаточно быстро, к примеру, в течение 2-3 лет, продав другую недвижимость, то валютная ипотека может быть выгодна и риски минимизируются за счет короткого срока и наличия актива на продажу, советует Роман Слободян.

Инга Сангалова