Шаг №1

ВЫБОР РИЭЛТОРА

Первым шагом к получению ипотечного кредита должен стать выбор профессионального, грамотного риэлтора — то есть человека, оказывающего посреднические услуги на рынке недвижимости. Это необходимо в первую очередь для безопасности проведения сделки, для защиты от возможного мошенничества. Если в сделке участвует риэлтор, то продавец не сможет уклониться от выполнения своих обязательств.

Риэлтор может работать как индивидуальный предприниматель, а может быть и сотрудником агентства недвижимости. В случае с агентством основной гарантией надёжности считается его репутация, а также стаж работы компании на рынке. Наиболее разумно выбрать риэлтора из фирмы, которая входит в какое-либо профессиональное объединение. Нелишним будет также изучить отзывы клиентов. Перед началом сотрудничества следует обязательно заключить с агентством договор — только в этом случае компания будет нести ответственность за проведённую сделку.

Шаг №2

ПОДГОТОВКА ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ

На следующем этапе следует заняться подготовкой документов, которые потребуются для подачи заявки на кредит. Отметим, что в банк передаются копии документов, но в момент подачи заявки сотруднику банка следует предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, они также должны предоставить в банк перечисленные документы.

Основной список документов:

• Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН);
• Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
• Копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии);
• Копия свидетельства о рождении детей;
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Документы, подтверждающие доходы (2-НДФЛ, в свободной форме, устная)

Может также понадобиться ряд других документов: 

• Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации;
• Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей);
• Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;
• Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
• Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;
• Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев;
• Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающих своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;
• Справка из наркологического диспансера;
• Справка из психоневрологического диспансера.

Если заёмщик является владельцем бизнеса, то в некоторых случаях банки для получения ипотечного кредита дополнительно требуют предоставить копии:

• учредительных документов;
• бухгалтерских балансов и отчётов о прибылях и убытках за последние 1—2 года;
• выписок по банковским счетам;
• основных договоров по деятельности компании;
• штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заёмщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк:

• свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя;
• патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии);
• документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;
• выписки по банковским счетам за последние год-два;
• копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ;
• документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если используется упрощенная система налогообложения).

Если заёмщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а также копию разрешения на работу.

Шаг №3

ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ

Подбор подходящей ипотечной программы — очень важный шаг. Критерии могут быть различными — например, ставка кредита, срок, размер первоначального взноса, сумма кредита или размер ежемесячного платежа. (На нашем сайте вы можете с помощью специальных калькуляторов рассчитать размер ежемесячных платежей или узнать максимальную сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать). 



Три основных параметра, по которым различаются ипотечные кредиты, — это схема погашения кредита, процентная ставка и срок выплаты. Также важен размер первоначального взноса. 

Схема, по которой рассчитываются платежи, может быть:

• аннуитетной (в этом случае в течение всего срока заёмщик ежемесячно выплачивает равные суммы);
• дифференцированной (при использовании этой схемы сумма выплат уменьшается ближе к концу срока кредитования).

Аннуитетная схема считается более удобной. Однако дифференцированная схема выплат в итоге оказывается более выгодной для заёмщика, поскольку итоговая сумма, которую он отдаёт кредитору, в этом случае заметно меньше.

Что касается первоначального взноса, то его размер может составлять от 0 до 90 процентов от стоимости жилья. Чем большепервоначальный взнос, тем, соответственно, больше и сумма ипотечного кредита, на который может рассчитывать заёмщик. В некоторых случаях, если накоплений у заёмщика немного, имеет смысл взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. И наоборот: если есть возможность сразу выплатить более 70 процентов от стоимости квартиры, то более выгодным вариантом может стать потребительский, а не ипотечный кредит на оставшуюся сумму. 

Шаг №4

ПОДАЧА ЗАЯВКИ В БАНК

Заявку на получение ипотеки в идеале нужно подавать заранее — до того как будет выбрана квартира. Дело в том, что на обработку заявки и оформление кредита необходимо определённое время. 

Заявку можно подать как в офисе банка, так и через его официальный сайт. Предварительное решение, как правило, может быть вынесено в течение 5—10 дней. Затем сотрудники банка принимают у потенциального заёмщика пакет документов и проверяют их. В ходе проверки банк может использовать информацию из следующих баз данных: 

• бюро кредитных историй;
• база пенсионного фонда;
• база кадровых агентств;
• база правонарушений;
• имущественные базы.

Если заявка одобрена банком, то заёмщику следует заняться подбором жилья (как правило, на это даётся четыре месяца). 

Шаг №5

ВЫБОР ЖИЛЬЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ИПОТЕКУ

К ипотечному жилью (то есть такому жилью, которое обременяется залогом для обеспечения получаемого ипотечного кредита) банками предъявляется ряд требований. Поэтому заёмщику при подборе квартиры придётся ориентироваться не только на свои предпочтения. На этом этапе покупателю может потребоваться помощь риэлтора.

Чаще всего предъявляются следующие требования к ипотечному жилью на первичном рынке:
 

• Объект на первичном рынке должен являться отдельной квартирой (по правоустанавливающим документам).
• Жильё должно приобретаться у третьих лиц, не являющихся членами семьи заёмщика (настоящими или бывшими).
• Фундамент должен быть каменным, цементным или кирпичным, а межэтажные перекрытия — железобетонными, металлическими или смешанными.
• Квартира должна быть свободной от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.
• Объект должен быть застрахован от от рисков утраты и повреждения, а также от риска утраты права собственности.

Шаг №6

ПОДГОТОВКА К ОЦЕНКЕ ЖИЛЬЯ

Оценка жилья — обязательный этап процесса оформления ипотечного кредита. Банк-кредитор должен удостовериться в том, что жильё, используемое в качестве залога, при необходимости может быть продано за ту сумму, на которую выдаётся кредит.Оценка проводится лицензированными организациями — при этом, как правило, банк на постоянной основе сотрудничает с несколькими фирмами-оценщиками, и заёмщику будет удобнее воспользоваться услугами именно этих акредитованных партнёров. 

В случае с объектами первичного рынка, особенно если строительство не завершено (когда право собственности еще не оформлено), эксперты на основании анализа инвестиционного договора прогнозируют рыночную стоимость права собственности на тот момент, когда оно будет получено покупателем.

Оценка проводится за счёт заёмщика. Для процедуры оценки потребуются следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности;
• справки и документы БТИ.

Шаг №7

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ

Когда оценочная организация выбрана, заёмщик заключает с ней договор. 

Объектами первичного рынка являются квартиры в многоквартирных домах, находящихся на стадии строительства. Право собственности на них ещё законодательно не оформлено. В этом случае производится оценка прав требования по инвестиционному договору и определяется прогнозное значение величины рыночной стоимости права собственности на момент его возможного получения заказчиком процедуры оценки.

В заранее назначенный день представитель оценочной организации проводит осмотр жилья. Для этого предпочтительнее светлое время суток, поскольку к отчёту, как правило, требуется приложить фотографии как самой квартиры, так и двора, фасада дома, подъезда и т.д. При осмотре квартиры может присутствовать как сам заёмщик, так и его доверенное лицо — например, риэлтор. Данные о квартире вносятся в лист осмотра; затем на его основании оценщик составит отчёт и определит рыночную стоимость жилья. 

На рыночную стоимость жилья влияют следующие факторы:

• год постройки дома;
• тип дома;
• общая площадь квартиры;
• площадь кухни;
• наличие балкона/лоджии;
• этаж;
• вид из окон;
• состояние и уровень отделки квартиры;
• наличие, тип и состояние систем отопления, электроснабжения, канализации, водоснабжения;
• покрытие полов;
• наличие и тип санузла (совмещенный, раздельный)
• транспортная доступность;
• состояние подъезда;
• наличие мусоропровода, лифта;
• иные.

Заёмщик может изучить подготовленный отчёт и задать оценщику любые возникающие у него вопросы. После этого стороны подписывают акт сдачи-приёмки услуг. Затем, исходя из рыночной стоимости, установленной в результате оценки, банк выдаёт заёмщику ипотечный кредит на определённую сумму. 

Шаг №8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА С БАНКОМ

Перед заключением сделки о покупке квартиры заёмщик и представитель банка подписывают кредитный договор. Согласно этому документу, банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму, а это жильё становится, в свою очередь, залогом. С этого момента у заёмщика возникают обязательства перед кредитором. 

Перед подписанием договора необходимо ознакомиться его текстом и уточнить все его условия. Особое внимание следует обратить на следующие пункты:

• какую сумму предстоит выплатить в счёт погашения основного долга;
• какова сумма комиссии за пользование кредитом;
• какая дата является расчетной и существует ли комиссия при каждом платеже;
• есть ли дополнительные платежи — такие, как комиссия за ведение ссудного счета или комиссия за выдачу кредита.

При подписании договора нужно получить у сотрудников банка график погашения платежей, а также осведомиться об условиях досрочного погашения кредита, способах зачисления платежей, штрафных санкциях и других деталях. 

Когда договор заключён, стороны назначают время проведения сделки. 

Шаг №9

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ

Согласно российскому законодательству, для получения ипотечного кредита заёмщик обязан застраховать предмет залога от повреждения и полного уничтожения. При этом банки обычно дополнительно требуют, чтобы на срок, равный сроку кредитования, заёмщик застраховал свои жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности на жильё (титул).

Банк требует, чтобы ипотечное жильё было застраховано на сумму, на 10 процентов превышающую сумму кредита; но более выгодно для банка работать с клиентом, который застраховал квартиру на полную стоимость жилья: в этом случае страховая компания выплатит банку кредит, а заёмщик получит остаток суммы в соответствии со страховым договором. 

Страховым случаем при страховании жилья считаются: утрата или повреждение жилья в результате пожара, стихийного бедствия, наводнения, взрыва, противоправных действий третьих лиц. Кроме того, в случае со строящимся жильём, если договор ипотечного страхования заключён до того как в здании были выявлены конструктивные дефект, то страховая компания также возместит расходы банка.

Что касается ипотечного страхования жизни и здоровья заёмщика, то эти меры гарантируют банку возврат выданного ипотечного кредита в случае смерти заёмщика или потери им трудоспособности. 

Титульное страхование нужно на случай, если заёмщик утратит право собственности на жильё, купленное по ипотеке. Если так произойдёт, при наличии у заёмщика соответствующего страхового полиса банк в любом случае получит свои деньги.

При наступлении страхового случая заёмщик обязан сразу же поставить в известность как кредитора, так и страховую компанию. 

Совокупные расходы заёмщика на страхование при ипотеке составляют, как правило, 1—1,5 процента от остатка по кредиту в год (с учётом процентов). Страховые платежи по ипотеке вносятся ежегодно. 

Шаг №10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

На этом этапе продавец и покупатель (заёмщик) договариваются о времени встречи в банке для закладки денег в ячейку. В назначенное время все средства — и предоставленные банком, и вложенные самим покупателем — помещаются в сейф, где они будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Затем стороны заключают договор купли-продажи и ипотеки. Согласно закону, договор купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако по соглашению сторон продавец и покупатель могут воспользоваться услугами нотариуса. 

В случае, если при покупке составляется закладная (документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества), то при этом должен присутствовать нотариус, который заверит документ. 

Услуги нотариуса также могут потребоваться и в других случаях: например, если необходимо оформлять доверенности, документы о согласии супругов, удостоверять копии и т.п.

Шаг №11

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ В ОРГАНАХ ЮСТИЦИИ

Все сделки с недвижимостью по закону подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). В этот реестр должны быть занесены данные о договоре купли-продажи, договоре ипотеки жилья, закладной (если она составлялась), праве собственности покупателя (заёмщика) на жильё и обременении этого жилья залогом. Иногда банк, предоставляющий ипотечный кредит, предлагает заёмщику услугу по подаче документов для государственной регистрации.

Для договоров купли-продажи жилья, приобретённого по ипотеке, срок регистрации составляет 5 дней. Для ипотеки земельных участков, зданий и сооружений установлен максимальный срок в 15 рабочих дней. 

Для государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки необходимо предоставить следующие документы:
 

• Заявление о регистрации договора об ипотеке и ипотеки от имени залогодателя или залогодержателя;



• Платёжный документ о внесении платы за государственную регистрацию ипотеки;
• Платёжный документ о внесении платы в соответствии с п.7 ст.4 Закона РФ от 09.12.1991г. №2005-1 «О государственной пошлине»;
• Доверенности представителей юридических и физических лиц, содержащие право поверенных на совершение действий по регистрации договора, получение его экземпляров. Доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена.
• Для физического лица — документ удостоверяющий личность (подлинник и копия);
• Для физического лица — нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора об ипотеке (подлинник и копия);
• Для юридического лица - учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями, дополнениями с приложением их копий (подлинник и копия);
• Один из следующих документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (подлинник и копия):

 
• Документы, подтверждающие право собственности залогодателя на закладываемое недвижимое имущество: подлинники и копии правоустанавливающего документа и свидетельства о государственной регистрации права залогодателя на передаваемый в ипотеку объект недвижимости;
• При залоге права аренды недвижимого имущества — согласие арендодателя на такой залог (подлинник и копия);
• При ипотеке имущества, находящегося в общей совместной собственности, — письменное согласие на ипотеку всех собственников (подлинник и копия);
• Разрешение органов опеки и попечительства (подлинник и копия) в случаях, предусмотренных законом;
• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период, решение компетентного органа юридического лица о заключении сделки;
• Копия технического паспорта;
• Подлежащие государственной регистрации, нотариально заверенные экземпляры договора об ипотеке, прошитые и подписанные сторонами, со всеми приложениями, копия договора. Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка (права аренды на земельный участок) является копия плана земельного участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
• Подлинник и копия кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается залогом, а также документа, подтверждающего возникновение основного обязательства;
• Подлинник и копия закладной и документов, названных в ней в качестве приложения.

После регистрации права собственности новый владелец квартиры получает свидетельство о собственности и может распоряжаться жильём.